Les prix baissent… alors pourquoi l’immobilier reste-t-il bloqué ?

Le marché immobilier face à une réalité qu’il refuse encore d’admettre. Depuis le pic de 2022, les prix de l’immobilier ont commencé à reculer. Et pourtant, pour beaucoup d’acheteurs, se loger reste toujours aussi difficile. Alors où est le problème ?

 Des prix qui baissent… mais pas suffisamment

Il y a une différence importante entre baisser un prix et rendre un bien réellement plus accessible.

Prenons un logement affiché 300 000 €. Son prix peut diminuer de quelques milliers d’euros. Mais dans le même temps, les taux d’emprunt ont fortement augmenté par rapport aux années où l’argent ne coûtait presque rien.

Résultat : le prix affiché baisse, mais la mensualité, elle, reste élevée. Et c’est là que se trouve une grande partie du problème.

Le vendeur regarde son prix. La banque regarde la mensualité.

C’est probablement l’un des grands malentendus du marché actuel.

• Le vendeur raisonne en valeur patrimoniale : « Mon appartement valait 350 000 €, je ne vais quand même pas le vendre 280 000 € ! »
• L’acheteur, lui, raisonne autrement : « Combien vais-je devoir payer chaque mois pendant 20 ou 25 ans ? »
• Et la banque regarde encore autre chose : les revenus, le taux d’endettement et la capacité réelle à rembourser.

C’est pourquoi une baisse de prix de 5 ou 10 % ne suffit pas forcément à relancer une transaction.

 Le marché préfère attendre plutôt que lâcher prise

C’est probablement ce qui caractérise le mieux la période actuelle. Les vendeurs attendent. Les acheteurs attendent. Les banques restent prudentes.

Et tout le monde espère que quelqu’un d’autre fera le premier pas. Pendant ce temps, certains biens restent plusieurs mois sur le marché. Puis ils baissent de 5 %.

Puis de 10 %. et parfois davantage.

Mais souvent seulement lorsque le vendeur n’a plus vraiment le choix : succession, divorce, mutation, séparation, besoin urgent de liquidités…

C’est à ce moment-là que le marché devient soudainement beaucoup plus « réaliste ».  Le vrai sujet n’est peut-être plus le prix… mais le pouvoir d’achat immobilier

Pendant des années, nous avons compensé la hausse des prix par la baisse des taux et l’allongement des durées de crédit.

Aujourd’hui, cette mécanique arrive à ses limites. Les durées d’emprunt sont déjà très longues. Les taux ne peuvent pas revenir éternellement aux niveaux exceptionnels que nous avons connus. Et les revenus, eux, n’augmentent pas suffisamment pour absorber indéfiniment l’écart.

Alors il reste une variable d’ajustement : le prix 

Le marché doit-il s’effondrer ? Je ne le pense pas.

L’immobilier français n’est pas nécessairement face à un krach. Il est peut-être face à quelque chose de beaucoup plus lent et beaucoup plus difficile à accepter :

• Une correction par le temps.
• Des prix qui stagnent.
• Des biens qui restent longtemps à vendre.
• Des négociations plus importantes.
• Des propriétaires qui finissent progressivement par intégrer les nouvelles réalités du marché.

Et surtout, une disparition progressive de certaines valeurs « historiques ». Il faudra peut-être faire le deuil des prix d’hier. C’est probablement le point le plus difficile.

Pendant 20 ou 25 ans, nous avons construit une croyance collective : L’immobilier monte toujours. Aujourd’hui, cette croyance est sérieusement mise à l’épreuve.

Le propriétaire veut protéger son patrimoine, l’acheteur veut pouvoir accéder à la propriété, le banquier veut limiter le risque. Et ces trois objectifs deviennent de plus en plus difficiles à concilier. La vraie question est donc ailleurs, faut-il continuer à défendre coûte que coûte les prix d’hier… ou accepter une nouvelle réalité pour permettre aux acheteurs de demain de revenir sur le marché ?

Car un bien immobilier n’a de valeur que si quelqu’un peut encore l’acheter.

Et peut-être que la prochaine étape de l’immobilier français ne sera pas un krach.

Mais simplement l’acceptation collective que les règles du jeu ont changée.